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商品房买卖中的定金问题/高原

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 13:54:38  浏览:9603   来源:法律资料网
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商 品 房 买 卖 中 的 定 金 问 题

高 原


定金作为我国担保法明文规定的一种债的担保方式,对保障债权的实现具有很大保障作用。由于担保合同是主合同的从合同,因此定金担保合同也为从合同,我国担保法第5条也作出了明确规定。在担保法理论上,一般认为定金可分为五类,分别为:1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件,只有当定金交付时该主合同才成立或生效;2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时,接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时,应双倍返还定金。因此,该种定金具有明显的惩罚性;4、解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利,当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同,而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同,否则便不得要求返还定金。一般认为,我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。
现在很多房地产开发企业(以下统称出卖人)在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同(以下统称房屋买卖合同)之前,都自行制作了一份统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金(现大部份已改为定金),并且明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的,将不退还已收取的订金(或定金)。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓,有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道,而到了签订正式的房屋买卖合同时,却由于合同中有种种不平等条款,或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化,或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见,从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金(或定金),却又因认购书中订金(或定金)条款的约定又很困难,极大的损害了买受人的合法权益。
首先,我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。对于订金,目前我国的法学理论中并未发现相关论述,而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异,无法给其一个较为准确的含义。那么出卖人为什么在房屋出售的过程中会收取这种款项呢,原来在某些地方法规或规章中有所规定,如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省商品房预售管理条例》第23条规定:预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。广州市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有同样的规定。从这两个法规或规章的内容来看,并没有双倍返还的规定,实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此,与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比,具有明显的不同。同时,这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务,那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”,但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理,最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。看来,最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为,不管在法学理论中还是在司法实践中,在没有明确约定其定金性质的情况下,订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点,理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。而且,对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定,建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止。
对于买受人支付的定金而言,笔者认为目前仍然存在较多问题。从买受人支付的定金的作用来看,该定金应属立约定金。从认购书的性质上来说,其并不是或不能完全是一份正式的买卖合同,按照合同法理论来定性应是一种缔约行为。而我国担保法第5条第1款规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。”很显然,在房屋买卖合同尚不存在的情况下,该从合同(即定金合同)的效力就无从谈起。但是由于有关定金的法律规范属任意性规范,所以在合同实践中是允许当事人自行约定的,“担保合同另有约定的,按照约定”即是法律对该行为予以认可的体现(担保法第5条第1款)。同时,根据最高人民法院发布的《关于适用》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还订金。其后最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。广东省高级人民法院发布的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条也规定:商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同,约定预购方的定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同,如果认购合同是当事人的真实意思表示,内容合法,应当认定有效。从上面两个司法解释与一个内部指导性文件我们可以看出,不论是最高人法院的司法解释还是地方人民法院的指导性意见,都对立约定金予以了相应保护。但不同的是,最高人民法院认为该行为属于“设立担保的行为”,或者是把认购书当作是另一种形式的定金担保合同,而广东省高级人民法院却认为是“商品房认购合同”。笔者认为广东省高级人民法院的定性值得商榷。认购行为只是表示买受人有与售房者订立买卖合同的愿望,属于合同法规定的缔结合同的过程或阶段,不论是从法理上还是法律规定上都没有“认购合同”这一分类及规定。但对于该行为的定性似乎并不重要,更重要的是这些规定极容易在司法实践中引起误解或者将这些规定进行错误的运用,从而损害买受人的合法权益。笔者注意到,最高人民法院的第一个司法解释中只是限于“拒绝订立合同”的行为,也就是说如果合同一方当事人(通常情况下主要是买受人)只要不是“拒绝订立合同”,例如双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大,根本无法达成一致意见,此时责任有可能是出卖人或买受人一方,也有可能是双方都有责任,就不能简单地认为不能订立房屋买卖合同的责任或原因在于出卖人或买受人其中一方。对于最高法院的第二个解释就很难把握了,什么行为才能属于“因当事人一方原因”呢?在司法实践中真是很难确定。而对于广东者高级人民法院的规定,我们也只能理解为该定金条款的约定有效,如果当事人因上述原因意见分歧太大而无法达成一致意见时,同样不能简单地适用该条款而认定出卖人可以不予退还定金。否则,无疑将会严重损害买受人的合法权益。
笔者在从事法律服务的过程中,经常有买受人手持含有立约定金条款的认购书来进行咨询。由于出卖人订立合同时的优势地位,再加上其收受定金的便利条件,其往往在与买受人签订房屋买卖合同时约定一些不平等条款,根本不予考虑买受人的意愿,特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房屋交付时间的约定、房产证办理时间的约定及违约责任等方面,如果买受人提出了与出卖人不同的意见,出卖人就认为是买受人拒绝与其签订房屋买卖合同而不予退还所收取的定金。由于出卖人已经实际收取了定金,而且认购书中也没有明确的定金退还条款,再加上相关法律规定又不明确,操作性极差,甚至存在不同的理解,因此在主张退回定金时并不一定会得到法院的支持,极大地损害了买受人的合法权益。
笔者认为,为了保护自身的合法权益,买受人在签订房屋买卖合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书,或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定,特别是要约定好定金退还的条件或情形。其次,政府有关主管机关应对这种不平等的房屋销售行为加大查处与打击力度,确保买受人(亦即消费者)的合法权益。第三,各级消费者组织也应充分发挥组织团体的作用,协助消费者正确处理此类纠纷,并向有关行政主管部门反映以取得支持和帮助。最后,人民法院在审理此类案件时,应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析,在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人,从而判决不予退还定金,最终损害买受人的合法权益。


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湖南省法律援助条例

湖南省人大常委会


湖南省法律援助条例

(2002年9月28日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过,自2002年12月1日起施行)
时效性:有效
颁布单位:湖南省人民代表大会常务委员会
颁布日期:2002.09.28
实施日期:2002.12.01


第一章 总则
第一条 为规范法律援助工作,保障公民享受平等、公正的法律保护,根据本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称法律援助,是指县级以上人民政府设立的法律援助机构组织法律援助人员为经济困难或者特殊案件的当事人提供法律服务并免收或者减收费用的活动。
本条例所称法律援助人员,是指根据本条例实施法律援助的律师、公证员和基层法律服务工作者等法律服务人员。
本条例所称受援人,是指根据本条例获得法律援助的人。
第三条 县级以上人民政府司法行政部门主管本行政区域内的法律援助工作;法律援助机构具体负责组织、指导、协调本行政区域内的法律援助工作。
人民法院、人民检察院、公安机关及政府其他有关部门应当按照法律、法规和国家有关规定做好与法律援助有关的工作。
第四条 律师、公证员、基层法律服务工作者应当按照法律、法规和国家有关规定履行法律援助义务。法律援助人员依法执业受法律保护。
律师事务所、公证处、基层法律服务所应当支持和督促本法律服务机构人员履行法律援助义务并为其提供必要的条件。
第五条 鼓励社会团体、其他组织利用自身条件为经济困难或者有其他特殊困难的当事人免费提供法律服务。
第六条 县级以上人民政府或其司法行政部门对在法律援助工作中作出显著成绩的单位和个人,给予表彰和奖励。

第二章 范围和方式
第七条 在本省行政区域内确因经济困难无力支付法律服务费用的公民,可以就下列事项申请法律援助:
(一)刑事案件;
(二)追索赡养费、抚养费、扶养费、劳动报酬的法律事项;
(三)追索抚恤金、最低生活保障金、社会保险金的法律事项;
(四)追索交通事故、医疗事故、工伤事故或者其他人身伤害事故的医疗费用和赔偿的法律事项;
(五)请求国家赔偿的法律事项;
(六)其他确需法律援助的法律事项。
经济困难的标准由法律援助机构所在地设区的市、自治州人民政府根据当地经济发展水平,参照当地最低生活保障标准规定。
第八条 有下列情形之一,经人民法院指定辩护的,法律援助机构应当依法指派律师提供法律援助:
(一)被告人是盲、聋、哑或者未成年人而没有委托辩护人的;
(二)被告人可能被判处死刑而没有委托辩护人的;
(三)公诉人出庭公诉的案件,被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的;
(四)共同犯罪案件中,其他被告人已委托辩护人,而该被告人没有委托辩护人的;
(五)法律规定应当提供法律援助的其他情形。
第九条 法律援助的方式包括:
(一)法律咨询、代拟法律文书;
(二)刑事辩护和刑事代理;
(三)民事诉讼代理、行政诉讼代理;
(四)行政复议代理、仲裁代理及其他非诉讼法律事务代理;
(五)公证证明。

第三章 程序
第十条 为受援人提供法律援助,由法律援助机构统一受理、审查和指派。
第十一条 当事人申请法律援助,向住所地、经常居住地或者案件发生地的法律援助机构申请;诉讼案件、行政复议案件、仲裁案件可以向有管辖权的人民法院、行政复议机关、仲裁机构所在地的同级法律援助机构申请。
第十二条 申请法律援助应当提交下列材料:
(一)申请人的有效身份证明和居住地证明;
(二)有关部门出具的申请人的经济状况证明;
(三)与所申请法律援助事项相关的证据材料和其他材料。
法律援助机构认为申请人提供的材料有疑问的,可以要求申请人说明。
第十三条 法律援助机构应当在收到法律援助申请之日起七日内进行审查,并作出是否援助的决定。决定援助的,应当签订法律援助协议;对不予援助的应当说明理由。
申请人对法律援助机构作出不予援助的决定有异议的,可以在收到决定书之日起三十日内向同级司法行政部门申请重新审查,司法行政部门应当在收到申请之日起七日内作出决定,并通知申请人。
第十四条 上级法律援助机构认为法律援助事项由下级法律援助机构办理更加适宜的,可以指定下级法律援助机构办理;下级法律援助机构对已受理的法律援助事项认为有必要由上级法律援助机构办理的,可以提请上级法律援助机构决定。
第十五条 法律援助机构决定提供法律援助的,应当在五日内指派或者通过法律服务机构指派法律援助人员。法律援助人员接受指派后,应当按照有关规定及时为受援人提供法律服务。
受援人以欺骗方式获得法律援助,或者违反法律援助协议的,法律援助机构可以决定终止法律援助。受援人以欺骗方式获得法律援助的,应当向法律援助机构支付已获得法律服务的全部费用。
第十六条 负责受理、审查、批准法律援助申请的工作人员是法律援助事项的申请人或者申请人的近亲属,或者与所申请法律援助事项有直接利害关系的,应当回避。
第十七条 人民法院指定辩护的刑事法律援助案件,由人民法院所在地的同级法律援助机构受理。
人民法院应当在开庭十日前,将指定辩护函和人民检察院起诉书副本或者一审判决书副本送交所在地的同级法律援助机构;法律援助机构应当在收到人民法院指定辩护函及有关材料之日起三日内确定具体承办法律援助事项的律师并函复人民法院。
第十八条 法律援助事项办结后,法律援助人员应当按有关规定向法律援助机构提交结案报告和有关法律文书,经法律援助机构审核后存档。

第四章 法律援助人员、受援人的权利和义务
第十九条 法律援助人员享有下列权利:
(一)要求当事人提供与法律援助事项有关的材料;
(二)因受援人不履行义务严重影响其办案的,可以申请终止法律援助;
(三)法律、法规规定的其他权利。
第二十条 法律援助人员应当履行下列义务:
(一)依法维护受援人的合法权益;
(二)保守国家秘密和有关的商业秘密,不得泄露受援人的隐私;
(三)法律、法规规定的其他义务。
法律援助人员不得向受援人及其亲属收取钱物或者牟取其他利益;未经法律援助机构批准不得终止援助或者委托他人办理指派的法律援助事项。
第二十一条 受援人享有下列权利:
(一)可以向案件办理机关申请缓收、减收或者免收案件诉讼费、仲裁费等费用;
(二)了解为其提供法律援助的进展情况;
(三)有事实证明法律援助人员未依法维护其合法权益的,可以要求法律援助机构更换法律援助人员;
(四)法律、法规规定的其他权利。
第二十二条 受援人应当履行下列义务:
(一)如实陈述案件事实及相关情况;
(二)提供有关证明和证据材料;
(三)协助法律援助人员调查案件事实;
(四)法律、法规规定的其他义务。

第五章 保障措施
第二十三条 县级以上人民政府应当将法律援助经费列入同级财政预算。
法律援助机构依法收取的法律服务费和其他合法收入应当存入财政专户,专款用于法律援助事项,并接受审计行政部门的监督。
第二十四条 有关单位和个人应当支持法律援助人员开展法律援助工作,为法律援助人员办理法律援助事项提供必要的方便。政府有关部门向法律援助人员提供法律援助事项的相关资料,应当免收费用。
第二十五条 受援人可以按照国家有关规定将法律援助人员办理法律援助案件所需调查取证等办案必要费用列入诉讼请求。
第二十六条 法律援助事项办结后,法律援助机构应当给予法律援助人员一定的补助,补助费在法律援助经费中列支。
第二十七条 律师、公证员、基层法律服务工作者不依法履行法律援助义务的,律师事务所、公证处、基层法律服务所妨碍法律服务人员履行法律援助义务的,由司法行政部门责令改正;情节严重的,由司法行政部门依法处理。
法律援助人员在办理法律援助案件中,因故意或者重大过失行为造成受援人损失的,应当依法赔偿。
第二十八条 国家工作人员在法律援助工作中滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第六章 附则
第二十九条 外国人、无国籍人申请法律援助,按照国家有关规定办理。
第三十条 本条例自2002年12月1日起施行。


邮电部关于进一步加强邮电多种经营管理规范企业行为的通知

邮电部


邮电部关于进一步加强邮电多种经营管理规范企业行为的通知
1996年2月28日,邮电部

1995年国家及邮电部对全国邮电多种经营工作进行了多次检查,对于邮电多种经营的健康发展起到了积极的促进作用。针对检查中存在的问题,现就进一步加强邮电多种经营管理提出如下意见:
一、凡分流到多种经营企业中的主业人员,所有费用不得在主业开支。其基本养老保险、企业补充养老保险及个人储蓄养老保险可继续在主业保留,但所需费用由所在多种经营企业按年付给主业。
二、领导干部未经批准在多种经营企业兼职的,必须在1996年6月1日前改正,如到期仍兼职的,应将其人事及组织关系转移至多经企业,免去其主业职务。对于经过批准在多经企业兼职的领导干部,由主办单位发放工资及劳保福利,不准在多经企业领取任何报酬。
三、企业将部分国有资产投资、出租、出借给多种经营企业,必须明确产权关系,按照不同的产权关系健全手续,签订合同。合同必须有占用资产的名称、数量、使用期限、回报率、合同履行时间等内容,回报率以确保国有资产保值增值为原则,严格按照财政部发布的《国有企业兴办企业若干财务问题的暂行规定》执行。必须严格履行合同的每项条款,防止合同流于形式。对于以前未给回报的资金资产要逐年追索清偿。收取的国有资产占用费如数列入主办单位大帐。
四、多种经营企业占用主办单位通信营业场地的,主办单位应在1996年6月1日前全部收回。
五、多种经营企业所经营的业务,除《邮电多种经营管理暂行规定》第十五条中明确的多种经营企业外,其它多种经营企业一律不准经营邮电业务,已经经营的,要在1996年6月1日前停业,待调整经营业务后方可开业。
六、加强多种经营企业的财务管理,严格财经纪律。多种经营企业的财务必须按照国家规定实行钱、帐分管。财会人员应持证上岗,没有会计证的不能上岗;已经上岗的由其主管部门派专业财会人员对原帐目设置进行检查,不合格的由企业聘请专业会计人员根据企业情况重新设帐;原岗位会计人员经培训合格后方可上岗,培训期间帐务由主办单位代理。对于新建的多种经营企业,财务人员不到位不得从事经营活动。对于违反财经纪律,造成重大损失的要进行严肃处理。
七、主办单位不得向多经企业收取除资金资产回报和投资收益以及合同、协议以外的其他收益。多种经营企业对其经营的税后利润,严格按照国家规定的比例进行各项分配。
八、各主管部门应加强对多种经营工作的管理,进一步规范企业行为,对于上述意见,要由分管领导负责,按照多经处(室)归口管理的原则认真组织实施,并将实施结果于1996年7月1日前报部,部将对落实情况进行检查。



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