关于规范财产保险公司电话营销业务市场秩序禁止电话营销扰民有关事项的通知

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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用

孙随勤


　　我国房地产市场起步较晚，相应的法律、法规尚不健全，商品房预售有许多不确定的因素，预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到侵害时，适时行使不安抗辩权，中止合同履行，直至解除合同，是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时，不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利，也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。

　　一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件

　　（一）必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中

　　只有有效合同才受法律保护，才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效，除了要审查预售方是否取得预售资格，即是否取得土地使用权证、建筑规划许可证、预售许可证外，还要审查合同内容是否真实、合法，有没有损害国家利益、公共利益和他人利益。在审判实践中，遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证，有关部门同意补办，事实上已投入资金总额25％以上的情况，该类合同仍应作为有效合同对待。

　　不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同，这是勿庸置疑的。预购方取得预定房屋的权利，同时预售方取得收取预付款的权利。只有在双务合同中，才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到侵害的情况，而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。

　　（二）不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中

　　审判实践中，遇到的商品房预售合同都是异时履行，即预售方依法先享受权利，后履行义务；预购方先履行义务，后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中，同时履行的情况不能行使不安抗辩权，不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的，应当履行，如履行期限未届至，预购方可以决定是否暂时停止履行的准备，但不能称之为停止履行。

　　（三）预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务

　　1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少，难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利，将原应交付给预购方的房屋转卖他人，或私自改变原定的房屋结构，偷工减料，缩小房屋面积，或在建筑材料价格下浮时，改变图纸，恶意扩大房屋面积，强迫预购方接受，或收取的预售房款不用于建房，迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因，诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素，国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然，如果预售方财产状况明显恶化，但对预购方仍有交房的履行能力，则预购方仍不能行使不安抗辩权。

　　2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时，但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说，预购方若在与预售方签订合同前，就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力，他可能会拒签合同，这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益，如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同，则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力，签订合同之后才发现，为维护无过错方的利益，其应享有不安抗辩权。合同的履行期限，应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。

　　3、预购方对预售方履行不能的事实，负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用，防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务，预购方必须举出预售方履行不能的确切证据，而不能凭自己的主观猜测，如果预购方不能举证或举证有误，应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时，预购方行使不安抗辩权中止履行合同后，应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意，但是为了使预售方能采取相应的措施，预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保，则预购方应恢复履行支付房款的义务，不得行使不安抗辩权；如果预售方虽未提供担保，但经过努力恢复了履行能力，预购方也应恢复履行合同。

　　二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果

　　1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被清除后，则不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。因此，不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时，只是预见对方可能将不履行，而对方尚未毁约，预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务，而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行能力，要求预购房履行合同，预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，则不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。

　　2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时，并没有规定先履行方可以请求损害赔偿，这是一大缺憾，侵害了先履行方的合法权益，笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权，表现在商品房预售纠纷中，预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。

　　应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。

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四川省乐山市人民政府办公室


乐山市人民政府办公室关于印发乐山市人民政府顾问聘任管理办法的通知


各区、市、县、自治县人民政府，乐山高新区管委会、峨眉山 - 乐山大佛景区管委会，市级各部门：

　　《乐山市人民政府顾问聘任管理办法》已经2012年2月29日市政府第8次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。



　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年三月十九日


　　

　　乐山市人民政府顾问聘任管理办法

　　

　　第一章 总 则

　　

　　第一条 为充分运用社会智力资源，加强对市政府顾问聘任、管理工作的规范与服务，进一步提高政府依法科学决策质量，促进全市经济社会更快更好发展，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称政府顾问，是指市政府根据经济社会发展需要，经与本人协商同意聘任，为我市发展提供高端智力服务的高层次人才。

　　

　　第二章 聘任范围和基本条件

　　

　　第三条 政府顾问原则上从党政机关、事业单位、科研院所、金融机构、国有控股企业在职（退休）人员中聘任。

　　第四条 受聘顾问应当遵纪守法，具有良好社会声誉，关心、支持我市发展，愿意为我市发展献计献策，并具备下列条件之一：

　　（一）对我市经济社会发展有重大影响的杰出人士；

　　（二）为我市经济社会发展建言献策并作出突出贡献的杰出人士；

　　（三）具有符合我市发展需要的学科、领域理论或技术专长，在全国具有知名度的高级专家；

　　（四）具有专业法律知识和丰富实践经验，在全省具有较高知名度的律师、法学专家；

　　（五）其他能为市政府重大决策提供智力支持的杰出人士。

　　第五条 市政府根据经济社会发展需要，经规定程序审查、决策，将符合上述条件的人士聘任为某一领域的政府顾问。

　　

　　第三章 聘任和解聘

　　

　　第六条 聘任顾问坚持精干、高效、实用的原则，严格按照规定的条件和程序进行申报、审核、批准。

　　第七条 各县（市、区）政府、市级各部门可按顾问的聘任范围和基本条件，推荐政府顾问人选。推荐外籍人士、企业人士为政府顾问的，推荐单位须按照有关政策法规，会同有关部门审查候选人资信条件，并公示征求社会公众意见。公示期满无异议的，由推荐单位提出审查意见，连同公安、工商、税务、外侨等有关部门证明文件，提交市政府办审核。

　　市政府办根据推荐单位审查意见及有关部门证明文件，会同有关县（市、区）政府、市级部门审核并提出聘任建议，提请市政府常务会议审定。

　　经市政府常务会议决定聘任的政府顾问，由市政府办负责办理聘任手续。聘书可通过仪式、会议及市长或市长委托有关领导颁发。

　　第八条 市政府顾问实行聘期制，聘期不超过本届政府任期，聘期届满聘任关系自行解除。

　　本届政府组成前以市政府名义聘任的顾问，不论聘期是否届满，均由市政府办会同有关县（市、区）政府、市级部门按照本办法第七条规定，重新审核并提出是否续聘的建议；凡市政府未作出续聘决定的，一律解除聘任关系。

　　第九条 政府顾问有下列情形之一的予以解聘：

　　（一）受到刑事责任追究的；

　　（二）受到党纪政纪处分的；

　　（三）有严重损害我市利益、形象和声誉行为的；

　　（四）一年内与我市无任何联系或者两次以上无正当理由不履行职责的；

　　（五）市政府认为其不再适合担任顾问的。

　　对拟解聘的政府顾问，由市政府办会同有关县（市、区）政府、市级部门提出解聘建议，提请市政府常务会议审定。

　　第十条 政府顾问的聘任、续聘、解聘，应及时向社会公布。

　　

　　第四章 权利和义务

　　

　　第十一条 政府顾问享有以下权利：

　　（一）根据项目或课题约定，使用相应工作经费；

　　（二）在引进资金、技术开发、对外谈判、解决纠纷等工作中作出特别贡献的，获得适当奖励；

　　（三）为我市经济社会发展作出卓越贡献的，获得相应荣誉称号；

　　（四）特邀列席市政府有关会议，应邀参加有关重大庆典、专题考察等活动；

　　（五）查阅我市经济社会发展资料；

　　（六）应邀到我市开展调查研究、专题研讨、决策咨询、项目论证时，由我市提供食宿、交通等便利条件；

　　（七）按协商约定享受其他待遇。

　　第十二条 政府顾问应当履行以下义务：

　　（一）及时向市政府提供决策咨询，对我市经济社会发展和政府工作提出意见建议；

　　（二）参与市政府委托的重大政策、重大改革措施、重大项目等事项的咨询论证工作；

　　（三）应邀参加调研考察、专题讲座等活动；

　　（四）宣传我市发展优势，帮助我市引进资金、技术、项目、人才，为我市培养有关领域的专业人才，为我市经济社会发展作出贡献；

　　（五）未经市政府同意，不以市政府顾问名义从事民事等活动；

　　（六）保守国家秘密和市政府工作秘密；

　　（七）不得有损害我市合法权益和声誉的行为。

　　

　　第五章 管理和服务



　　第十三条 政府顾问的管理和服务，由市政府办统筹协调，有关县（市、区）政府、市级部门具体负责日常的组织联络和管理服务。

　　第十四条 政府顾问的管理和服务主要包括：

　　（一）掌握顾问个人信息及履职情况，建立详细的政府顾问档案，并报市政府备案；

　　（二）围绕市委、市政府中心工作，分领域制定政府顾问工作计划，并组织实施；

　　（三）及时向政府顾问寄送我市经济社会发展有关资料；

　　（四）整理政府顾问提供的信息和意见建议，送市政府领导和有关部门决策参考；

　　（五）对政府顾问来函认真研究并形成书面意见，报经市政府领导审定后及时回复；

　　（六）以市政府名义邀请政府顾问到我市开展调研考察、咨询论证等活动，并协调做好接待服务工作；

　　（七）协助市政府领导适时慰问政府顾问；

　　（八）对履职成绩突出的政府顾问，提请市政府给予表彰奖励。

　　

　　第六章 附 则

　　

　　第十五条 本办法由市政府办负责解释。

　　第十六条 本办法自印发之日起施行，市政府过去制定的有关政府顾问聘任管理的规定同时予以废止。本办法有效期至本届政府任期届满。

　　第十七条 市政府部门顾问聘任管理办法，参照本办法执行。市政府部门聘任顾问，须报市政府备案。